关于《云南滇中新区直管区农村宅基地建房管理实施细则（试行）》的政策解读
《云南滇中新区直管区农村宅基地建房管理实施细则（试行）》（以下简称《细则》）已于近日正式发布。为了使社会公众更好地知悉、了解《细则》的有关情况，现就政策解读如下：
一、制定背景
近年来，随着滇中新区经济社会快速发展，直管区农村建设进程持续加快，农村居民对改善居住条件的需求日益增长，村民合理建房需求与规范管理之间的矛盾逐渐显现。为严格贯彻落实国家及省、市关于加强农村宅基地管理、规范农村村民建房、严格保护耕地等系列部署要求，进一步健全联审联管机制，强化建房全周期监管，统筹保障农村村民合理居住权益与土地资源节约集约利用，明确农村宅基地建房的审批标准与管理流程，妥善解决新区直管区农村宅基地建房管理中的实际问题，助力宜居宜业和美乡村建设，结合新区实际情况，制定本《细则》。
二、制定依据
《细则》制定的主要依据包括：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《云南省土地管理条例》《云南省人民政府办公厅关于全面加强农村宅基地建房管理的通知》（云政办函〔2022〕51号）以及《昆明市农村村民住宅建设管理办法》（昆明市人民政府令160号）等法律法规和政策文件。
三、主要内容
（一）适用范围和定义：本《细则》适用于大板桥、长水、小哨街道办事处行政区域内集体土地上新建、重建、改建、扩建农村村民住宅及其监督管理。
（二）总体要求：《细则》旨在对农村宅基地建房用地保障与规划管控、申请条件与标准、建房选址、申请审批与备案及后续监管等事项进行规范管理，明确工作职责，细化工作程序，加强新区直管区农村宅基地建房管理体系建设。
（三）核心原则与基本政策：宅基地管理坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，落实“集体所有，成员使用；一户一宅，限定面积；无偿取得，长期占有；规划管控，内部流转”的基本政策。宅基地建房应遵循规划先行、先批后建、一户一宅、相对集中、拆旧建新、生态环保、风貌协调的原则。村集体未完成宅基地和农房利用现状调查的，不得申请新批宅基地。对于非本村集体经济组织成员或者拟用地建房不符合国土空间规划、不符合“一户一宅”要求，以及实际占用宅基地面积已达到规定标准等情形的，申请宅基地不予批准。
（四）宅基地申请条件：宅基地以“户”为单位申请，须符合“一户一宅”政策规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。“户”的认定综合依据集体经济组织成员资格及家庭实际情况进行，不简单以户口簿为唯一判定标准，细化独生子女户、多子女户、单身户等不同情形下的分户认定规则，保障符合条件的家庭享有建房权益。
（五）宅基地面积控制标准：宅基地面积标准严格执行省、市法定标准，城镇开发边界内外实行差异化管控，不得突破法定上限。城镇开发边界内，宅基地面积每户不得超过100平方米（单人户原则上不得超过50平方米）；城镇开发边界外，宅基地面积每户不得超过150平方米（单人户原则上不得超过60平方米）。
（六）建筑建设管控：城镇开发边界外建房，楼层不得超过四层，总建筑面积不得超过300平方米。城镇开发边界内原则上不新增宅基地，纳入国土空间详细规划统一规划管理。对近期无城市更新计划区域内的危房，可根据实际情况实行“一屋一策”改造，严控大拆大建。
（七）宅基地建房的申请审批流程：
宅基地建房按照“农户提交申请—农村集体经济组织审查公示—街道审核审批—新区部门备案”的程序办理。
1.农户提交申请。符合条件的村民以户为单位向所在农村集体经济组织提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》《农村宅基地用地建房相邻权利人意见书》，实行“带方案审批”制度，初步明确建设方案、测绘图、坐标系及界址点成果表。
2.农村集体经济组织审查公示。
组级初审：对申请人的本集体经济组织成员身份、“一户一宅”等情况进行实地核查，经成员大会或成员代表大会审议后，将申请理由、拟建房位置、宅基地占地面积、房屋设计方案等内容予以张榜公示，公示期不得少于10日。
村级审查：公示无异议后，由村级集体经济组织会同村“两委”会议对申请材料进行研究审查，重点审查材料是否齐全且真实有效、是否符合村庄规划以及面积、层数、高度、风貌等是否符合要求，审查通过后报送街道办事处。
3.街道办事处联审联批。街道办事处设立宅基地审批和农房建设联审联管办公室，并组织实地踏勘审查。不涉及农用地转用的，自收到建房申请表20个工作日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；涉及农用地转用的，由官渡区人民政府在15个工作日内完成审批，取得转用审批文件后5个工作日内核发上述两证。未依法取得《乡村建设规划许可证》的严禁实施建设活动。街道办事处应于每月5日前将上月审批情况抄报新区有关部门备案。
（八）开工查验与施工监管：经批准建设住宅的农村村民，应在开工前向街道联审联管办公室申请划定宅基地范围。街道联审联管办公室应在接到申请之日起5个工作日内组织现场开工查验，实地丈量批放宅基地，在建房现场设置建房公示牌，并加强施工过程中的现场巡查监管及质量安全技术指导。
（九）施工与质量要求：农户建房应严格按照批准的宅基地位置、面积、层数和高度进行建设，严格按图施工，不得擅自变更或扩大建设规模。农户建房应委托具有相应资质的单位或个人施工，使用合格的建筑材料、配件及设备，并在施工过程中采取安全施工措施。
（十）竣工验收与确权登记：农村住宅建设完工后，村民应向街道办事处提出验收申请。经查验符合验收要求的，街道办事处自收到验收申请15个工作日内出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》；通过验收后，村民可以持相关材料向不动产登记机构申请办理不动产登记。不符合验收要求的，由街道办事处指导督促村民进行整改，直至符合验收要求。
相关文件：
